Основные принципы и методы оценки земли.

а) на основе базовых ставок арендной платы за муниципальные земли поселений (городов) с дифференциацией их по территориально-экономическим зонам и корректировкой на вид деятельности арендатора и другие существенные факторы. Расчеты проводятся по формуле:

, (6.4)

где Ап - годовая арендная плата за земельный участок; Аб - базовая ставка годовой арендной платы за 1 м2; Кд - коэффициент вида деятельности арендатора; Кр - коэффициент местоположения земельного участка; S - площадь оцениваемого земельного участка.

Вместо базовой ставки арендной платы возможно использование соответствующих ставок земельного налога;

б) путем анализа арендных платежей в совершенных сделках, корректировки их на типичные условия аренды данного вида земель по аналогичным участкам и приведения к рыночной величине. В процессе анализа арендной платы в договорах аренды необходимо учитывать:

 условия соглашения:

 вид годовой арендной платы за земельный участок, которые могут быть в форме фиксированной ставки, долевых платежей в процентах от производимой продукции (услуг), прибыли или стоимости участка, а также порядок платежей - снижающие, возрастающие и др.;

 распределение расходов (земельный налог, страхование, охрана и др.) между собственником участка и арендатором. При этом возможны три варианта, когда расходы несут: владелец участка - валовая рента, арендатор - чистая рента, обе стороны - смешанная рента;

 продолжительность аренды;

 наличие опциона на продление арендного договора или покупки права собственности на земельный участок;

 возможные льготы арендатору, особенно при избытке предложений.

В результате анализа составляется сводный расчет (прогноз) дохода по оцениваемому участку на первый год использования после даты оценки. Такой расчет называется реконструированным (гипотетическим) отчетом о доходах, на основе которого прогнозируется чистый доход от оцениваемого участка для последующей его капитализации. Поэтому очень важно обоснованно установить коэффициент капитализации дохода.

Величина коэффициента капитализации определяется на основе анализа норм отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций. Основными способами определения коэффициента капитализации являются:

· деление величины ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;

· увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риски, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.

· расчет коэффициента капитализации на основе показателей денежного рынка по процентным ставкам инвестиций в объекты с сопоставимым уровнем риска. В большинстве развитых стран инвестиции в землю считаются не очень рискованными и приравниваются к банковским вкладам, а в качестве коэффициента капитализации используется банковская процентная ставка по депозитам

Метод остатка для земли применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход или возможность коммерческого использования земельного участка, приносящего доход. В случае если доход рассчитан от коммерческого использования земельного участка, необходимо из этого дохода вычесть доход не относящихся к земельному участку или из капитализированного дохода вычесть рыночную стоимость активов, не относящихся к земельному участку.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

· расчет стоимости воспроизводства или замещения существующих или прогнозируемых на оцениваемом участке улучшений;

· расчет общего чистого дохода от единого объекта недвижимости на основе рыночных ставок арендной платы и существующих правовых ограничений использования объекта недвижимости;

Другие материалы

Статистика баланса трудовых ресурсов
Актуальность темы работы состоит в то, что развитие рыночных отношений и рынка труда в нашей стране ставит на повестку дня необходимость совершенствования трудовых перемещений. В таких тяжелых экономических условиях на рынке труда нашей страны н ...

Анализ и оценка основных показателей финансово-хозяйственной деятельности предприятия
Изучение явлений природы и общественной жизни невозможно без анализа. Анализ представляет собой расчленение явления или предмета на его составные части (элементы) с целью изучения их внутренней сущности. Однако анализ не может дать полного п ...