Определение стоимости участков земли.

Определение стоимости участка земли методом остатка.

Пример. Нужно определить стоимость земельного участка, предоставляемого под строительство автозаправочной станции (АЗС) на пять колонок. Капитальные вложения на одну колонку составляют 35400 долл., возмещение инвестиций осуществляется по прямолинейному методу, планируемый доход на инвестиции - 16%, срок ее экономической жизни - девять лет. Анализ эксплуатации действующих автозаправочных станций с аналогичным местоположением дает следующие данные:

 в течение часа с одной колонки в среднем в сутки продают 28 л бензина;

 средний доход от продажи 1 л бензина составляет 6 центов;

 с учетом пересменок, времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 300 дней в году.

Решение:

1) определяется стоимость строительства АЗС:

35 400*5= 177 000 долл.;

) находится ставка капитализации для сооружений:

Ксооруж. = r + Kв = r + 1/n, где:

Ксооруж. - коэффициент капитализации для сооружений;- ставка дохода;

Кв - ставка возмещения (возврата) капитала;- срок эксплуатации здания.

Ксооруж. = 16%+ (100%: 9) = 27,11%;

) вычисляется чистый операционный доход, приносимый сооружениями:

ЧОД соор = Ссоор* Ксоор, где

ЧОД соор - чистый операционный доход, относящийся к зданию;

СТсоор - стоимость здания;

Ксоор - коэффициент капитализации для здания.

ЧОД соор = 177 000 • 0,2711 = 47984,7 долл;

) рассчитывается чистый операционный доход от АЗС (земельного участка и сооружений):

ЧОДобщ = 5 • 300 • 24 • 28 • 0,06 = 60 480 долл.;

) находится остаток чистого операционного дохода, приходящийся на земельный участок:

ЧОДзем = ЧОДобщ - ЧОД соор, где

ЧОДзем - чистый операционный доход от земли;

ЧОДобщ - общий доход в год от эксплуатации единого объекта недвижимости;

ЧОДсоор - доход, относящийся к сооружениям.

ЧОД зем = 60 480 - 47984,7 = 12495,3 долл.;

) определяется стоимость земельного участка:

Сзем = ЧОДзем/Кзем, где

Сзем - стоимость земли;

ЧОДзем - доход от земли;

Кзем - коэффициент капитализации для земли.

Сзем = 12495,3: 0,16 = 78095,63 долл.

Итак, стоимость земельного участка, предоставленного под строительство автозаправочной станции, составляет ~ 78096 долл.

Характер будущих доходов оказывает влияние на стоимость объекта оценки. Если, получается отрицательный остаточный доход, приписываемый земле, то при условии правильности проведенных расчетов, можно сделать вывод, что здание является избыточным улучшением для данного земельного участка.

То есть доход, приписываемый зданию не способен обеспечить требуемый доход на инвестиции и возврат инвестированного в здание капитала. Вероятно, требуется другой подход к управлению собственностью для повышения уровня доходов.

При применении техники остатка для земли возможно получение отрицательной величины остаточного дохода, приписываемого земле. Это может сигнализировать о том, что здание является избыточным улучшением для данного участка.

Определение стоимости участка земли методом предполагаемого использования.

Пример. Определить стоимость земельного массива, если известно что застройщик планирует его разделить на 30 участков и затем продать каждый за 25 тыс. сом. в течение 4 лет (предполагается, что чистый доход будет поступать равномерно, норма отдачи 10%).

Таблица 4

Другие материалы

Статистический анализ точности и стабильности технологического процесса производства хлеба
Статистические методы управления качеством продукции обладают в сравнении со сплошным контролем продукции таким важным преимуществом, как возможность обнаружения отклонения от технологического процесса не тогда, когда вся партия деталей изготов ...

Типы конкуренции и основные рыночные структуры в современной экономике
В конце XX столетия наша страна вступила на путь перехода от плановой системы экономики к рыночной, неотъемлемой частью которой является конкуренция как необходимое условие развития предпринимательской деятельности. Главной особенностью рын ...