Институциональные и гражданско-правовые проблемы

Существует много нарушений, связанных с созданием и передачей в управление многоквартирного дома ТСЖ. Застройщики многоквартирного дома на стадии строительства регистрируют ТСЖ (в том числе, когда у застройщика большинство голосов) и тем самым вводят монополию по эксплуатации и содержанию многоквартирного дома для дольщиков и собственников. ТСЖ становится фактически эксплуатирующей организацией на период приемки дома в эксплуатацию и срок гарантийного ремонта от застройщика после ввода в эксплуатацию, что является недопустимым, так как объект фактически передается одному лицу, а недостатки, выявленные в течение гарантийного срока эксплуатации, скрываются от собственников с целью их не устранения.

Управляющая организация становится объектом купли-продажи за образовавшиеся долги населения за коммунальные услуги. Ресурсоснабжающие организации, выкупая управляющую организацию, получают инструмент для покрытия всех своих потерь в ходе предоставления коммунальных услуг. Природа формирования долгов за коммунальные услуги обусловлена только сложившимися отношениями управляющей организации и ресурсоснабжающей организации. Так управляющая организация получает расчет от потребителей за коммунальные услуги по тарифам и нормативам потребления, а рассчитывается с ресурсоснабжающими организациями по установленным договором методикам расчета потребления. Изменить методики управляющая организация фактически не может из-за договора присоединения естественной монополии. В результате возникает дельта, не покрываемая начислениями непосредственно потребителями.

Нет жестких санкций, связанных с отказом собственника от несения бремени содержания общего имущества многоквартирного дома и оплаты обязательных платежей за жилищно-коммунальные услуги, отказа от участия в общем собрании и принятии решения, за повреждение общего имущества в результате ненадлежащей эксплуатации или при незаконной перепланировке жилого помещения, квартиры.

Жилищный кодекс Российской Федерации ввел договор управления многоквартирными домами. Существенные условия договора недостаточно регулируют отношения субъектов управления с собственниками жилья.

В настоящее время органы управления ТСЖ не обязаны заключать договора управления с собственниками многоквартирного дома, членами ТСЖ, что существенно ухудшает положение последних.

Дольщики с момента получения помещения после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и до получения права собственности на данное помещение могут не оплачивать жилищно-коммунальные услуги, несмотря на фактическое владение, пользование помещением. Срок оформления помещения в собственность занимает от 2 до 48 месяцев. Собственник за данный период имеет право не платить. Все убытки, связанные с предоставлением жилищно-коммунальных услуг, относятся на застройщика и эксплуатирующую организацию. В то же время Управляющие организации (ТСЖ, ЖСК) от застройщика в период гарантийного ремонта для устранения недостатков строительства многоквартирного дома используют текущие платежи за жилое помещение из-за отсутствия в законодательстве запрета на данные действия.

Жилищное законодательство не содержит порядка перехода управления от одного управляющего к другому. Не существует института, который взял бы на себя роль третейского суда в случае возникновения разногласий в период передачи полномочий и документации. Часто встречаются случаи рейдерского захвата рынка управления жилой недвижимостью, это связано с наличием права одностороннего расторжения договора управления даже при добросовестном исполнении работ и услуг.

Другие материалы

Сущность теории длинных волн Н.Д. Кондратьева
Экономический рост - это не плавный, равномерно совершающийся подъем. В движении общественного производства есть годы, когда рост общего объема производства происходит очень быстро, в другие годы - медленнее, иногда происходит даже спад. Регуляр ...

Услуги ремонта обуви
Исполнительное резюме Целью настоящего проекта является оказание услуг в сфере ремонта обуви. Оказание данного вида услуг является перспективным потому, что оказываемая мною услуга будет пользоваться повышенным спросом у населения в связи с ...